APE: Obbligo di allegazione, nullità e sanzioni

La disciplina relativa alla Certificazione Energetica degli Edifici contenuta nel D.Lgs. 192/2005 ha subìto di recente diverse modifiche, anche a distanza di breve tempo l’una dall’altra.
In particolare sono intervenuti sul tema:
• Decreto Ecobonus (D.L. 63/2013, convertito dalla Legge 90/2013)
• Decreto Destinazione Italia (D.L. 145/2013)
• Legge di Stabilità (Legge 147/2013)
• Decreto Milleproroghe (D.L.151/2013)
Le modifiche apportate dai vari interventi normativi hanno, tuttavia, generato gran confusione su un tema così importante, visto che riguarda la compravendita e l’affitto degli immobili.
Basti pensare che la Legge di Stabilità 2014 ha rinviato l’operatività della norma sulla nullità del contratto in caso di mancata allegazione dell’APE, ma non ha tenuto conto che la norma stessa era stata già abrogata dal Decreto Destinazione Italia.

Il D.L. 63/2013, cosiddetto Decreto Ecobonus, convertito dalla Legge 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013, ha apportato notevoli modifiche alla disciplina in materia di Certificazione Energetica, intervenendo sul D.Lgs. 192/2005.

Attestato di Prestazione Energetica
La principale modifica ha riguardato l’introduzione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in luogo dell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE).
L’APE viene definito come “un documento, redatto […] e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”.
L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio, a meno di interventi edilizi che comportino modifiche alle caratteristiche energetiche (ad esempio: realizzazione di un cappotto,
sostituzione degli infissi o dell’impianto di riscaldamento).

Allegazione APE
Il Decreto Ecobonus (convertito dalla Legge 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013) ha stabilito anche l’obbligo di allegazione dell’APE:
• al contratto di trasferimento a titolo oneroso (compravendita)
• agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio, in caso di donazione)
• ai nuovi contratti di locazione

Clausola
Il Decreto Ecobonus ha stabilito, inoltre, l’inserimento di un’apposita clausola (con la quale l’acquirente o il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in merito alla prestazione energetica, comprensiva dell’APE)
• nei contratti di vendita
• negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito
• nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari

Sanzioni
La sanzione prevista in caso di mancata allegazione dell’APE al contratto è la nullità degli stessi contratti.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate aveva precisato (Risoluzione n. 83/E del 22 novembre 2013) che i contratti, se pur nulli dovevano comunque essere registrati ed era comunque necessario versare le relative imposte.

Il Decreto Destinazione Italia (D.L. 145 del 23 dicembre 2013, in vigore dal 24 dicembre 2013 e non ancora convertito in Legge) interviene in materia di APE, sostituendo i commi 3 e 3-bis (quest’ultimo introdotto dal Decreto Ecobonus) dell’art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005 con un unico nuovo comma 3.

Allegazione APE
Il nuovo comma 3 dell’art. 6 stabilisce che non è più necessario allegare copia dell’APE al contratto di locazione di singole unità immobiliari.
Rimane, invece, l’obbligo di allegazione dell’APE ai contratti di trasferimento a titolo oneroso e di locazione di interi fabbricati.

Clausola
Inoltre, permane l’obbligo di inserimento di un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, in merito alla prestazione energetica degli edifici:
• nei contratti di compravendita
• negli altri atti di trasferimento a titolo oneroso di immobili
• nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari
In pratica, l’obbligo di inserimento di tale clausola non sussiste più per gli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni).

Sanzioni
In caso di inadempienze sono previste sanzioni molto pesanti; in particolare, in caso di omessa dotazione, dichiarazione o allegazione, se dovute, le parti sono soggette al pagamento in solido e in parti uguali delle seguenti sanzioni:
• da euro 3.000 a euro 18.000, in caso di trasferimento immobiliare
• da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione
• da euro 500 a euro 2.000 per i contratti di locazione non superiori a 3 anni
L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione dei contratti, dall’Agenzia delle Entrate.

A pochi giorni dall’emanazione del Decreto Destinazione Italia 145 è stata approvata la Legge di Stabilità 2014, Legge n. 147 del 27 dicembre 2013.

Allegazione APE
La Legge di Stabilità, a sua volta, interviene sul comma 3-bis dell’art. 6 del D.Lgs. 192/2005, stabilendo che la decorrenza dell’obbligo di allegare l’APE al contratto, a pena di nullità dello stesso contratto,
fosse rinviata alla data di entrata in vigore di un apposito decreto che dovrà adeguare le linee guida sulla certificazione energetica degli edifici.
Quindi, in base alle disposizioni della Legge di Stabilità, torna l’obbligo di allegare l’APE ai contratti, pena la nullità, ma tale obbligo viene rinviato a data da destinarsi.
In sostanza, la Legge di Stabilità 2014 ha rinviato l’operatività della disciplina di cui al comma 3-bis, senza tener conto del fatto che questo stesso comma è già stato abrogato dal Decreto Destinazione Italia.
Di fatto, la Legge 147 modifica una disposizione non più in vigore!

A complicare ulteriormente la situazione, infine, è l’intervento del Decreto Milleproroghe, il D.L. 151/2013 (ndr, decreto oggi decaduto per mancata conversione al 28 febbraio 2014) in vigore dal 31 dicembre 2013.
Tale decreto, all’art. 2, comma 5, stabilisce che, nelle operazioni immobiliari, l’Attestato di Prestazione Energetica può essere acquisito anche successivamente agli atti di trasferimento e non si applica la
disposizione di cui al comma 3-bis dell’art. 6 del D.Lgs. n. 192/2005 (nullità di contratti).
Da notare che anche il Milleproroghe interviene su un articolo già abrogato (il comma 3-bis), ribadendone però la non applicabilità.

La Legge di conversione del Decreto Destinazione Italia conferma quanto già stabilito dal Decreto Destinazione Italia (V. punto 3), specificando, tuttavia, che il pagamento della sanzione amministrativa
non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro 45 giorni.